老朽住宅改修の実学 第1回　母親宅の改修計画の始まり（1）

本年10月に約1年をかけた母親宅の改修が完了しました。
母親宅は、亡き父親の相続の結果、母親が取得したものですが、木造部は1952年築、鉄骨部は1975年築と、それぞれ70年、50年を経過する老朽住宅です。

父親が亡くなってから、この家の「始末」を考え始めましたが、1Fと2Fの合計で延べ床面積220㎡の規模ですので、将来朽ち果てるに任せるには大きすぎ、かといって取り壊して新築するには人生の残り時間から無駄に感じられ、一時は2Fだけ取り壊して平屋にする減築案も考えましたが、構造的に無理があるとわかるなど、答えを出しかねていました。結局は母親が住む限りは、ほっておくしかないか・・家屋の将来は子供の判断に任せるかなどと、逃げ腰だったのが正直なところです。

しかし、相続に伴う不動産登記が義務化されることを知り、最低限のことはするかと考え直しました。

母親宅は古い時代に無借金で建てたこともあり、いわゆる未登記物件でした。さらに、固定資産税上の通知も、亡北川小太郎 相続人 北川〇〇（＝母親名）という見慣れない形式で届いていました。
祖父が亡くなった時に父親が家屋を相続したのですが、相続税の基礎控除以下だったので税務申告はせず、その結果、未登記物件の相続関係が曖昧なものとして、長年、亡北川小太郎 相続人 北川〇〇（＝父親名）という形式で固定資産税が賦課されていました。これが父親の死亡により母親に記載が変わったということです。
父親の死亡の際に、亡北川小太郎の記載をとるべく、税理士を通じで市役所に相談したのですが、結局は、祖父小太郎の死亡時の相続を明らかにしろという現実的には無理な注文がつき、実害はないと諦めた経過があります。

そのような経過の下で、相続による不動産登記の義務化をきっかけに、税理士と再度相談し、母親宅の不動産登記を行う～これにより翌年から自動的に固定資産税の賦課は登記名義人に変更になる～ことで、まずは未登記問題と固定資産税賦課名問題を私の代で解決することとしました。また、この登記を実施した上で、市の補助を受けて耐震診断を実施・・2023年中に診断結果に基づき母親宅の処理を決めるという方針を定めて、2023年7月には土地家屋調査士という聞きなれない専門職による調査を依頼しました。
依頼から登記まで約2か月で終了ですが、その反射的効果として、それまで母親に賦課されていた固定資産税は、鉄骨部を増築（その際、木造部を一部取り壊し）する前の木造家屋の元の面積を前提に計算されていたことが判明。加えて、鉄骨部は固定資産税が課税漏れということも判明しました。約50年の課税漏れも、意図せず、今回解消することになりました。

ちなみに登記関係の費用は、土地家屋調査士による表示登記、司法書士による保存登記合わせて、約20万程度の費用で済みました。こうした未登記物件の種々の問題を経験することは稀でしょうが、もし同じ状態の人がいたら、ぜひ早期解決をお勧めします。